0861 梦碎了,也还是波光粼粼
乔总和杨先生到了,在刘立杆的办公室,两个人手里拿着计划书,坐在那里,听刘立杆站在地图前面,把整个计划解释给他们听。
刘立杆说得很兴奋,说完,热切地看着他们两个,乔总问,刘总,你这次的资金需求是多少?
刘立杆说,我想把那八千万,放大到十个亿。
乔总不响了,看着杨先生,杨先生和刘立杆说,刘总,大家都是老熟人了,也没有必要再绕圈子,这个项目,老实说,我一点也不看好,我们不可能会同意把你的资金规模,放大到十个亿。
“什么?”
刘立杆心里咯噔一下,他什么都担心到了,就是从来没有担心过,杨先生他们这里的资金会有问题。
刘立杆觉得,本身这个项目,就够吸引人,两百万方的建筑面积,即使一千块钱一方,都是二十个亿的销售规模,何况,艮山河整治好之后,那里的房子,怎么可能只值一千块一方,要知道这可是真正的市中心,还是景观房。
前期投入十个亿,这是很宽松的预算,控制得好,应该整个投入,不会超过这个数,哪怕就是超过一两个亿,这仍然会是一个投资回报比很高的项目,明眼人一听就会了解,乔总和杨先生,他们听不明白?
最主要的,是杨先生,对他刘立杆,从来都是表露出一种,只要你要,你想要多少钱,多多益善,我们都会满足你的态度,要知道一直以来,可都是他们求着要给刘立杆贷款,包括那八千万,刘立杆从来就没想要过,后来刘立杆想还,他们还不同意。
所以刘立杆对此,心里一直是很有把握的,他始终觉得,这事的难点在杭城市政府,只要杭城市政府同意了,杨先生这里,就肯定不会有问题。
“杨先生,你说什么?”刘立杆以为是自己听错了,又问了一遍。
“刘总,我不看好你这个项目,别说我们行里会不会同意,我连上报都不会上报。”杨先生看了看乔总,继续说:“如果我这里上报了,行里不仅不会同意这笔贷款,还会对南京的那四个亿,和刘总这里的八千万,都产生担忧。”
“为什么?”刘立杆觉得脑子里嗡嗡的,不过他还是呆呆地问了一句。
“很简单,南京的四个亿,加上刘总自己这里的八千万,可以说,刘总的公司,你的授信规模,我们已经做到最大了,好在不管是刘总这里,还是孟总的项目,现在资金已经开始回流,销售的情况很不错,但只要在这两笔贷款没有偿还之前,我们的风险并没有消失。
“刘总现在要求把规模放大到十个亿,我们只要用最简单的算术就可以算出来,刘总你的公司,每年的净收入,接下来连十个亿的资金成本都没有办法承担,我说的对吗?”
“怎么可能?”
刘立杆说着,但心里虚虚的,这个,那天老谭已经算过,确实没有百分之百的把握,刘立杆赌这一下,其实是实在没有办法的时候,可以用这笔钱的本金,去偿付一部分的利息的。
“刘总,你这笔贷款,如果要做,最少也是五年的开发贷,对吗,我们不上浮,就按百分之十四的五八的基准利息,刘总你告诉我,你哪个项目,一年可以产生一点五亿的净利润,可以覆盖这笔钱的资金成本?
“如果连偿付利息的能力都没有,那违约的风险,偿还本金的危险,是不是马上就暴露出来了?”
刘立杆争辩说:“本金偿还,当然是要靠这个项目,这个项目本身,会产生巨大的收益。”
杨先生笑了一下,他说,对,我前面说的,还是在我们可能发放这笔贷款的情况下,其实都是没有必要说的,回到这个项目,我是从根本上就不看好,所以我们连操作的可能性都没有。
刘立杆愣愣地问:“你为什么不看好这个项目?”
“很简单,风险太大,不可控的因素太多,这不是我们会选择合作的项目。”杨先生说。
刘立杆看看杨先生,又看看乔总,心里一派茫然,都不知道自己还能说什么,可以说什么,他有些无助地看了看乔总。
乔总从桌上拿起一支烟,自己点着,吸了几口后,和刘立杆说:
“杨先生的话,可能刘总不是很明白,对他们银行来说,一个项目,只要风险可控,哪怕你这个风险太大,他们也觉得问题不大,比如,我们就拿孟总的那个项目来说,那个项目,本身产权明晰,项目的立项手续也很完备,他最有可能出现的风险会是什么?”
乔总问杨先生:“这个,我可以说吗?”
杨先生点点头,乔总和刘立杆说:“其实我和杨先生讨论过这个问题,孟总那里,最可能出现的问题是,工程的进度不如预期,或者说,资金的回流没有孟总想象的那么理想,这样,他四个亿很可能就会不够,但那幢楼的价值,本身远远高于四个亿。
“如果真出现那样的情况怎么办?很简单,我们会要求孟总用他的在建工程和公司股权做抵押,哪怕再给他四个亿都没有问题,一直到他的项目完工,这个,所有的事情,都发生在我们和孟总之间,外来影响的因素很小,所以风险是可控的。”
乔总把香烟在烟缸里摁灭,重新拿起一支烟,还是自己点着,抽了几口,他看了看杨先生,和刘立杆说:
“至于你这个项目,我的看法和杨先生稍有不同,那就是,我个人认为是个好项目,刘总的想法,包括整个项目的设计,可以说很大胆,很有创意,让人耳目一新,先拿地,再想办法让地本身增值,再进行开发,哈哈,刘总,我说的整个步骤,简单归纳是不是就是这样?”
刘立杆点了点头,他也承认,自己的出发点就是这样,至于什么这河那河的,既是为了土地增值的需要,更主要的,还是为了拿地的需要。
乔总点点头:“我必须承认,这很有想象力,这也就是我看好这个项目的原因,也可能是我比较激进,而杨先生从他们银行的角度,必须谨慎的原因。
“杨先生说的没错,你这个项目,在前景可观的同时,它的风险也是巨大的,而这个风险,最主要还是外部的风险,是不可测,更是不可控的。杨先生,我这样说对吗?”
杨先生点了点头。
刘立杆不服气了,他说:“我这个项目,怎么风险就不可控了?”
乔总微微一笑,他说:“很简单,这个工程的上马,是需要经过杭城市政府发文件认可的,我说对吗?”
刘立杆点点头。
“那政府有没有可能,再发文件,中止这个项目,或者更改整个项目的方向?”乔总问。
刘立杆愣了一下,最后只能点点头。
“不管是你企业也好,还是作为我们金融机构也好,我们和政府之间的关系,永远是上位和下位的关系,政府可以给我们下指导棋,我们不可能去改变政府的决策,刘总,我说的对吗?”
乔总问,刘立杆还是点头,这个当然是毫无疑问的。
“你的这整个项目,周期这么长,这中间,会发生的事情太多,最简单的,如果因为杭城市政府的人事调整,或者中央大的政策改变,地方法规的改变,都很有可能改变这个项目的命运。
“极端点说,就是这个项目哪怕还在继续,但政府因为新的政策法规,需要取消你们公司的主体资格,或者变更项目的内容,刘总,你告诉我,你会有什么办法?到那个时候,你能改变地方政府的决定吗?不管是你们,还是我们,大概都只能被动接受吧?”
乔总说着,刘立杆心里一片哇凉,不能不说,乔总说的这种可能性是存在的,如果真到了那天,自己还真是,除了被动地接受,不可能会有其他的办法。
而杨先生和乔总,他们从这个角度去考虑,这笔贷款的风险,当然一下子就凸显出来了,虽然刘立杆觉得,这种事发生的可能性很低,地方政府也不可能说朝令夕改,他们也必须依法行政,但对金融机构来说,他们从来都是会把风险尽可能地夸大的。
也只有这样,他们才可能降低自己的风险,那些在银行有贷款的企业,是经不起任何的风吹草动的,你一旦有什么风吹草动,银行就会认定你经营异常,他们首先想到的,就是收贷。
刘立杆什么都想到了,但就是没有想到,杨先生和乔总,他们会出于职业的本能,从这个角度去看这个项目的风险。
“刘总,你这个项目不错,经营得好,会是一个好项目,但对我们来说,它还只是一个沙上的城堡,因为它的基础,是建立在高风险之上的。”
乔总说,那就是,从根本上就把这个项目给否定了。
杨先生看了看刘立杆,接着说:“刘总,当然,我们银行,也不是没有兴趣或没有可能进入这个项目,但肯定不是现在。”
“那会是什么时候?”刘立杆问。
“等到你的房地产项目开工的时候,我们还是有兴趣参与开发,并且承担按揭业务的。”杨先生说。
去你姥姥的,刘立杆差点就骂出了声,那就是来捡现成的,对吗?到那个时候,我他妈的还需要你们吗?
乔总和杨先生起身告辞,刘立杆连他们怎么出去的都不知道,他呆呆地坐在那里,心里有一个声音在不停地说,完了完了,刘立杆,你他妈的完蛋了,你的末日已经到了。
那么大的一个泡泡已经吹起来了,但现在,你不得不自己去戳破它,刘立杆想起了韩先生的那句话,你在杭城就不要混了,你的信誉完全破产了。
范建国他们听到楼上传来“砰”的一声巨响,几个人犹豫了一下,心里都想,会不会是那个狼来了的故事?不过他们还是上了楼去,眼前的情景让他们吓了一跳,他们看到,刘立杆脸色铁青地坐在那里。
地上,是刚刚买来没几天的电脑显示屏,已经裂了。
墙上,那张杭城地图,被显示屏砸出了一个破洞,连后面的墙,都被砸出了一个坑。
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刘立杆说得很兴奋,说完,热切地看着他们两个,乔总问,刘总,你这次的资金需求是多少?
刘立杆说,我想把那八千万,放大到十个亿。
乔总不响了,看着杨先生,杨先生和刘立杆说,刘总,大家都是老熟人了,也没有必要再绕圈子,这个项目,老实说,我一点也不看好,我们不可能会同意把你的资金规模,放大到十个亿。
“什么?”
刘立杆心里咯噔一下,他什么都担心到了,就是从来没有担心过,杨先生他们这里的资金会有问题。
刘立杆觉得,本身这个项目,就够吸引人,两百万方的建筑面积,即使一千块钱一方,都是二十个亿的销售规模,何况,艮山河整治好之后,那里的房子,怎么可能只值一千块一方,要知道这可是真正的市中心,还是景观房。
前期投入十个亿,这是很宽松的预算,控制得好,应该整个投入,不会超过这个数,哪怕就是超过一两个亿,这仍然会是一个投资回报比很高的项目,明眼人一听就会了解,乔总和杨先生,他们听不明白?
最主要的,是杨先生,对他刘立杆,从来都是表露出一种,只要你要,你想要多少钱,多多益善,我们都会满足你的态度,要知道一直以来,可都是他们求着要给刘立杆贷款,包括那八千万,刘立杆从来就没想要过,后来刘立杆想还,他们还不同意。
所以刘立杆对此,心里一直是很有把握的,他始终觉得,这事的难点在杭城市政府,只要杭城市政府同意了,杨先生这里,就肯定不会有问题。
“杨先生,你说什么?”刘立杆以为是自己听错了,又问了一遍。
“刘总,我不看好你这个项目,别说我们行里会不会同意,我连上报都不会上报。”杨先生看了看乔总,继续说:“如果我这里上报了,行里不仅不会同意这笔贷款,还会对南京的那四个亿,和刘总这里的八千万,都产生担忧。”
“为什么?”刘立杆觉得脑子里嗡嗡的,不过他还是呆呆地问了一句。
“很简单,南京的四个亿,加上刘总自己这里的八千万,可以说,刘总的公司,你的授信规模,我们已经做到最大了,好在不管是刘总这里,还是孟总的项目,现在资金已经开始回流,销售的情况很不错,但只要在这两笔贷款没有偿还之前,我们的风险并没有消失。
“刘总现在要求把规模放大到十个亿,我们只要用最简单的算术就可以算出来,刘总你的公司,每年的净收入,接下来连十个亿的资金成本都没有办法承担,我说的对吗?”
“怎么可能?”
刘立杆说着,但心里虚虚的,这个,那天老谭已经算过,确实没有百分之百的把握,刘立杆赌这一下,其实是实在没有办法的时候,可以用这笔钱的本金,去偿付一部分的利息的。
“刘总,你这笔贷款,如果要做,最少也是五年的开发贷,对吗,我们不上浮,就按百分之十四的五八的基准利息,刘总你告诉我,你哪个项目,一年可以产生一点五亿的净利润,可以覆盖这笔钱的资金成本?
“如果连偿付利息的能力都没有,那违约的风险,偿还本金的危险,是不是马上就暴露出来了?”
刘立杆争辩说:“本金偿还,当然是要靠这个项目,这个项目本身,会产生巨大的收益。”
杨先生笑了一下,他说,对,我前面说的,还是在我们可能发放这笔贷款的情况下,其实都是没有必要说的,回到这个项目,我是从根本上就不看好,所以我们连操作的可能性都没有。
刘立杆愣愣地问:“你为什么不看好这个项目?”
“很简单,风险太大,不可控的因素太多,这不是我们会选择合作的项目。”杨先生说。
刘立杆看看杨先生,又看看乔总,心里一派茫然,都不知道自己还能说什么,可以说什么,他有些无助地看了看乔总。
乔总从桌上拿起一支烟,自己点着,吸了几口后,和刘立杆说:
“杨先生的话,可能刘总不是很明白,对他们银行来说,一个项目,只要风险可控,哪怕你这个风险太大,他们也觉得问题不大,比如,我们就拿孟总的那个项目来说,那个项目,本身产权明晰,项目的立项手续也很完备,他最有可能出现的风险会是什么?”
乔总问杨先生:“这个,我可以说吗?”
杨先生点点头,乔总和刘立杆说:“其实我和杨先生讨论过这个问题,孟总那里,最可能出现的问题是,工程的进度不如预期,或者说,资金的回流没有孟总想象的那么理想,这样,他四个亿很可能就会不够,但那幢楼的价值,本身远远高于四个亿。
“如果真出现那样的情况怎么办?很简单,我们会要求孟总用他的在建工程和公司股权做抵押,哪怕再给他四个亿都没有问题,一直到他的项目完工,这个,所有的事情,都发生在我们和孟总之间,外来影响的因素很小,所以风险是可控的。”
乔总把香烟在烟缸里摁灭,重新拿起一支烟,还是自己点着,抽了几口,他看了看杨先生,和刘立杆说:
“至于你这个项目,我的看法和杨先生稍有不同,那就是,我个人认为是个好项目,刘总的想法,包括整个项目的设计,可以说很大胆,很有创意,让人耳目一新,先拿地,再想办法让地本身增值,再进行开发,哈哈,刘总,我说的整个步骤,简单归纳是不是就是这样?”
刘立杆点了点头,他也承认,自己的出发点就是这样,至于什么这河那河的,既是为了土地增值的需要,更主要的,还是为了拿地的需要。
乔总点点头:“我必须承认,这很有想象力,这也就是我看好这个项目的原因,也可能是我比较激进,而杨先生从他们银行的角度,必须谨慎的原因。
“杨先生说的没错,你这个项目,在前景可观的同时,它的风险也是巨大的,而这个风险,最主要还是外部的风险,是不可测,更是不可控的。杨先生,我这样说对吗?”
杨先生点了点头。
刘立杆不服气了,他说:“我这个项目,怎么风险就不可控了?”
乔总微微一笑,他说:“很简单,这个工程的上马,是需要经过杭城市政府发文件认可的,我说对吗?”
刘立杆点点头。
“那政府有没有可能,再发文件,中止这个项目,或者更改整个项目的方向?”乔总问。
刘立杆愣了一下,最后只能点点头。
“不管是你企业也好,还是作为我们金融机构也好,我们和政府之间的关系,永远是上位和下位的关系,政府可以给我们下指导棋,我们不可能去改变政府的决策,刘总,我说的对吗?”
乔总问,刘立杆还是点头,这个当然是毫无疑问的。
“你的这整个项目,周期这么长,这中间,会发生的事情太多,最简单的,如果因为杭城市政府的人事调整,或者中央大的政策改变,地方法规的改变,都很有可能改变这个项目的命运。
“极端点说,就是这个项目哪怕还在继续,但政府因为新的政策法规,需要取消你们公司的主体资格,或者变更项目的内容,刘总,你告诉我,你会有什么办法?到那个时候,你能改变地方政府的决定吗?不管是你们,还是我们,大概都只能被动接受吧?”
乔总说着,刘立杆心里一片哇凉,不能不说,乔总说的这种可能性是存在的,如果真到了那天,自己还真是,除了被动地接受,不可能会有其他的办法。
而杨先生和乔总,他们从这个角度去考虑,这笔贷款的风险,当然一下子就凸显出来了,虽然刘立杆觉得,这种事发生的可能性很低,地方政府也不可能说朝令夕改,他们也必须依法行政,但对金融机构来说,他们从来都是会把风险尽可能地夸大的。
也只有这样,他们才可能降低自己的风险,那些在银行有贷款的企业,是经不起任何的风吹草动的,你一旦有什么风吹草动,银行就会认定你经营异常,他们首先想到的,就是收贷。
刘立杆什么都想到了,但就是没有想到,杨先生和乔总,他们会出于职业的本能,从这个角度去看这个项目的风险。
“刘总,你这个项目不错,经营得好,会是一个好项目,但对我们来说,它还只是一个沙上的城堡,因为它的基础,是建立在高风险之上的。”
乔总说,那就是,从根本上就把这个项目给否定了。
杨先生看了看刘立杆,接着说:“刘总,当然,我们银行,也不是没有兴趣或没有可能进入这个项目,但肯定不是现在。”
“那会是什么时候?”刘立杆问。
“等到你的房地产项目开工的时候,我们还是有兴趣参与开发,并且承担按揭业务的。”杨先生说。
去你姥姥的,刘立杆差点就骂出了声,那就是来捡现成的,对吗?到那个时候,我他妈的还需要你们吗?
乔总和杨先生起身告辞,刘立杆连他们怎么出去的都不知道,他呆呆地坐在那里,心里有一个声音在不停地说,完了完了,刘立杆,你他妈的完蛋了,你的末日已经到了。
那么大的一个泡泡已经吹起来了,但现在,你不得不自己去戳破它,刘立杆想起了韩先生的那句话,你在杭城就不要混了,你的信誉完全破产了。
范建国他们听到楼上传来“砰”的一声巨响,几个人犹豫了一下,心里都想,会不会是那个狼来了的故事?不过他们还是上了楼去,眼前的情景让他们吓了一跳,他们看到,刘立杆脸色铁青地坐在那里。
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