0853 大家一起算算账
老谭站起来,走到了地图前面,背着手仔细地看着,汉高祖刘邦,好像习惯了和老谭一起看地图,他也站了起来,走过去,和老谭并排站着,仔细地看着地图。
其他人不由得笑了起来,又不好笑出声,也不好高声说话,免得打扰他们看着地图思考,大家就趁机默默吃着菜。
过了一会,汉高祖刘邦回到了座位,老谭还是继续看着地图。
老谭在地图前转过身,和刘立杆说,要想让这条河变干净,工程量很大,第一是截污,就是要在河两岸,埋设污水管,把现在流向河里的污水,全部截留到污水管里;第二是清淤,对河底的淤泥进行清理;第三是整修河岸,砌磡和两岸绿化……
“不错,你这个共军知道很多嘛。”汉高祖刘邦说。
老谭笑笑,和他说:“当年在部队,军民共建,我参加过三亚河的整治,知道一些。”
老谭看着刘立杆,继续说:
“光这样不够,最重要的,还是要让它变成活水,只有变成活水,水体才会彻底改变。这里要变成活水,只有两个来源,一个是这里,把它和江南运河连接的地方拓宽,但运河的水质本身就不好,解决不了根本的问题,要解决根本问题,就是引入钱塘江的水。”
“这条河到河坊街那里的断河头就到头了,离钱塘江还远,中间隔着凤凰山。”范建国这个本地人说。
“它离钱塘江远,但离中河近啊,中河和钱塘江是连在一起的吧?”老谭问。
“中河和钱塘江是通的,但中河和钱塘江的连接,好像是要经过泵站的,因为钱塘江每年水位低的时候,海水会倒灌,会有咸潮,中间还是要有水闸阻隔,中河前几年整治过,水质确实比以前好了很多,而这艮山河,其实在下游这里,和中河是连在一起的。”
瞿天琳显然比其他人,对艮山河更了解,她也站起来,走到了地图前,用手指着地图,和他们说:
“就在这里,清泰街过去一点,地图上没有标出来,但这里,其实有一条水沟,把艮山河和中河连在了一起,但因为艮山河地势高,中河地势低,只有艮山河的水会流到中河里,中河的水,不会流到艮山河里。”
“那这么说,这里本来就应该是活水,怎么还会这样?”老谭不解了。
瞿天琳说:“中河整治的时候,我读高中,我们学校还组织我们义务劳动,我知道当时这里是筑了两道坝,就艮山河出来的地方。”
老谭点点头:“那就是截污坝,担心这艮山河,把整条中河都污染了,但就是这两条坝,也让这艮山河变成了死水潭。”
“应该就是这样子。”瞿天琳说。
老谭说:“大的方案逃不过这几项,整治的办法,让整条河变清的办法还是有,当然,具体的,到时候专家会做出来,我说这些的意思是,不管你怎么搞,这肯定是一个大工程,刘总你说的两个亿,大概只够用作河道整治本身,和两岸的绿化。
“如果你还要收购两岸这么大面积的土地,再怎么便宜,大概都还要几个两亿,我们公司,真的有这么大的实力吗?会不会最后也变成半拉子工程,政府要是把这里做成半拉子工程,结果是可怕的,其实我们公司要做,一样可怕。
“做成了半拉子工程,对我们公司来说,影响的可不只是这个工程,我们公司其他所有的项目,可能全部会因为资金问题停下来,那时才真是叫天天不应,叫地地不灵,整个公司,会瘫痪的。”
老谭自己做过公司,也吃过资金调度不过来,周转不灵的苦头,他当然知道这其中的利害关系,他说瘫痪,是好听的,其实结果大家都知道,就是和他的公司一样,会倒闭。
老谭这样说着,大家都点点头,都觉得这个就像是一个无底洞,你多少钱扔进去,好像都没有够的时候,资金的风险确实太大。
刘立杆说:“我想过这事,所以我决定,在做这事之前,先要和南洋银行谈好,让他们把我们的贷款,放大到十个亿。”
十个亿?在座的人都吓了一跳,十个亿是什么概念?张晨当初听到孟平说四个亿,就吓了一跳,刘立杆也觉得孟平疯了,而他现在,居然自己提出了一个十个亿。
“十个亿?那我们公司的负债率,要变成负的几百了吧?”老谭说,“而且,这和那八千万不一样,八千万还在账上,虽然承担着资金成本,但这钱随时可以用,承担不起资金成本的时候,也可以还,这十个亿,可都是要先实打实支付出去的。
“支付出去以后,不管我们承担不承担得了,这每年的资金成本我们都是必须要承担的,而且,在艮山河整治完工之前,我们两边土地的增值效应,还不可能看出来,整个艮山河的整治,最少也要两年,也就是说,这两年之中,我们是不要指望能看到有现金回流的。
“但这两年,我们每年必须承担一个多亿的资金成本,在‘锦绣江南’项目结束以后,我们公司,还有这么多的现金流吗?
“‘桃花源’也还需要继续投资,按计划也没到回报期,唯一可能有现金回流的,就是接下来的‘锦绣钱塘’项目,但‘锦绣钱塘’的销售到底会怎么样,我们也还不知道。
“一个‘锦绣钱塘’,要想它能给我们带来每年一个多亿的净收入,去支付那十个亿的资金成本,它有没有这样的能力?这是个很大的问号。
“我们‘锦绣江南’和‘锦绣祥庭’的后续收入,接下来能维持公司的正常运转,和‘桃花源’项目的投入就不错了,综合办公楼那里,这天香楼的租金,承担那八千万的资金成本略有盈余,但也只是略有盈余,租金是死的,你想它有增加也不可能。
“我们所有可能产生的收益,就在这几个地方,它们能够有多少,也是算得出来的。”
“唯一的变数,那一个多亿,只能指望‘锦绣钱塘’,‘锦绣钱塘’按设计是十九万多方,本来倒是可以做到二十二万方的,但那天杰森和我说,因为刘总要求,每户都看到钱塘江,楼和楼就只能错开,楼和楼之间的间隙,还要足够开阔……”
“杆子还真是完美主义者!老谭你这个共军也是狡猾,不声不响,所有的事情你心里一笔账,一门清啊!”
汉高祖刘邦感叹道,在座的人听了,也都深有感触,觉得这老谭,还真是想得细,看得远。
老谭叹了口气:“我也是一朝被蛇咬,在公司既然担着副总的职务,我也不能,那话怎么说,对了,尸位素餐,总要在其位谋其政……”
范建国脸红了,他说:“老子好像就是那个什么尸,老子做不到谭总那样。”
大家都笑了起来,老谭笑道:“你是还没到发挥你作用的时候,你和我不一样,那几幢楼造好,你就派上用场了,做写字楼的物业,我肯定不行,还真是要你这样,用你们杭城话怎么说?”
“拐头拐脑,噱头噱脑。”小安叫道。
“对对,还真是要有点拐头拐脑,噱头噱脑的派头,这样,这写字楼才会有派头,不能像个居委会大妈在管的,我要是去管写字楼,大概就会管成居委会的水平。”老谭说。
“你还知道很多,说的很对,我们还就是喜欢在一幢噱头噱脑的写字楼里办公。”瞿天琳笑道。
“看看,是不是。”老谭和范建国说,“这是你能做,我做不了的,不过小范,这杭城话,我最听不来的就是,连这女的小的,说自己都是老子老子的,你们凭什么当老子,小范你以后在我面前,不要老是当我老子好不好?”
大家都笑了起来,雯雯说:“谭叔你揍他一顿,他就记牢了,不敢当你老子了。”
大家又笑,范建国挠着头,也不好意思地跟着笑,汉高祖刘邦叫道:
“共军共军,你前面的话只说了一半,快快继续。”
老谭看看刘立杆,问:“刘总,我这样把家底都露出来了,有没有关系?”
刘立杆笑道:“没有关系,这里都是自己人,叫大家来,就是听真话的。”
老谭点点头,他说好:
“我继续前面的话题,‘锦绣钱塘’十九万方,要是承担最少两年两亿多的资金成本,它每平方,最少要净赚一千一个平方以上,这还要在全部卖完的情况下,它前期的工厂搬迁成本,已经远远高于我们的预期了,如果这样,它的售价要多少了?”
“和‘锦绣江南’一样,开盘必须要两千八。”应莺说。
“两千八的房子,在还没有完工的情况下,两年之内可以卖完吗?”老谭问。
两千八一个平方的住宅,连瞿天琳都吓了一跳,公司有钱,买写字楼没有问题,这个人,杭城有多少人有能力,买得起两千八一个平方的房子?
大家顿时觉得,这情况相当的严峻。
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其他人不由得笑了起来,又不好笑出声,也不好高声说话,免得打扰他们看着地图思考,大家就趁机默默吃着菜。
过了一会,汉高祖刘邦回到了座位,老谭还是继续看着地图。
老谭在地图前转过身,和刘立杆说,要想让这条河变干净,工程量很大,第一是截污,就是要在河两岸,埋设污水管,把现在流向河里的污水,全部截留到污水管里;第二是清淤,对河底的淤泥进行清理;第三是整修河岸,砌磡和两岸绿化……
“不错,你这个共军知道很多嘛。”汉高祖刘邦说。
老谭笑笑,和他说:“当年在部队,军民共建,我参加过三亚河的整治,知道一些。”
老谭看着刘立杆,继续说:
“光这样不够,最重要的,还是要让它变成活水,只有变成活水,水体才会彻底改变。这里要变成活水,只有两个来源,一个是这里,把它和江南运河连接的地方拓宽,但运河的水质本身就不好,解决不了根本的问题,要解决根本问题,就是引入钱塘江的水。”
“这条河到河坊街那里的断河头就到头了,离钱塘江还远,中间隔着凤凰山。”范建国这个本地人说。
“它离钱塘江远,但离中河近啊,中河和钱塘江是连在一起的吧?”老谭问。
“中河和钱塘江是通的,但中河和钱塘江的连接,好像是要经过泵站的,因为钱塘江每年水位低的时候,海水会倒灌,会有咸潮,中间还是要有水闸阻隔,中河前几年整治过,水质确实比以前好了很多,而这艮山河,其实在下游这里,和中河是连在一起的。”
瞿天琳显然比其他人,对艮山河更了解,她也站起来,走到了地图前,用手指着地图,和他们说:
“就在这里,清泰街过去一点,地图上没有标出来,但这里,其实有一条水沟,把艮山河和中河连在了一起,但因为艮山河地势高,中河地势低,只有艮山河的水会流到中河里,中河的水,不会流到艮山河里。”
“那这么说,这里本来就应该是活水,怎么还会这样?”老谭不解了。
瞿天琳说:“中河整治的时候,我读高中,我们学校还组织我们义务劳动,我知道当时这里是筑了两道坝,就艮山河出来的地方。”
老谭点点头:“那就是截污坝,担心这艮山河,把整条中河都污染了,但就是这两条坝,也让这艮山河变成了死水潭。”
“应该就是这样子。”瞿天琳说。
老谭说:“大的方案逃不过这几项,整治的办法,让整条河变清的办法还是有,当然,具体的,到时候专家会做出来,我说这些的意思是,不管你怎么搞,这肯定是一个大工程,刘总你说的两个亿,大概只够用作河道整治本身,和两岸的绿化。
“如果你还要收购两岸这么大面积的土地,再怎么便宜,大概都还要几个两亿,我们公司,真的有这么大的实力吗?会不会最后也变成半拉子工程,政府要是把这里做成半拉子工程,结果是可怕的,其实我们公司要做,一样可怕。
“做成了半拉子工程,对我们公司来说,影响的可不只是这个工程,我们公司其他所有的项目,可能全部会因为资金问题停下来,那时才真是叫天天不应,叫地地不灵,整个公司,会瘫痪的。”
老谭自己做过公司,也吃过资金调度不过来,周转不灵的苦头,他当然知道这其中的利害关系,他说瘫痪,是好听的,其实结果大家都知道,就是和他的公司一样,会倒闭。
老谭这样说着,大家都点点头,都觉得这个就像是一个无底洞,你多少钱扔进去,好像都没有够的时候,资金的风险确实太大。
刘立杆说:“我想过这事,所以我决定,在做这事之前,先要和南洋银行谈好,让他们把我们的贷款,放大到十个亿。”
十个亿?在座的人都吓了一跳,十个亿是什么概念?张晨当初听到孟平说四个亿,就吓了一跳,刘立杆也觉得孟平疯了,而他现在,居然自己提出了一个十个亿。
“十个亿?那我们公司的负债率,要变成负的几百了吧?”老谭说,“而且,这和那八千万不一样,八千万还在账上,虽然承担着资金成本,但这钱随时可以用,承担不起资金成本的时候,也可以还,这十个亿,可都是要先实打实支付出去的。
“支付出去以后,不管我们承担不承担得了,这每年的资金成本我们都是必须要承担的,而且,在艮山河整治完工之前,我们两边土地的增值效应,还不可能看出来,整个艮山河的整治,最少也要两年,也就是说,这两年之中,我们是不要指望能看到有现金回流的。
“但这两年,我们每年必须承担一个多亿的资金成本,在‘锦绣江南’项目结束以后,我们公司,还有这么多的现金流吗?
“‘桃花源’也还需要继续投资,按计划也没到回报期,唯一可能有现金回流的,就是接下来的‘锦绣钱塘’项目,但‘锦绣钱塘’的销售到底会怎么样,我们也还不知道。
“一个‘锦绣钱塘’,要想它能给我们带来每年一个多亿的净收入,去支付那十个亿的资金成本,它有没有这样的能力?这是个很大的问号。
“我们‘锦绣江南’和‘锦绣祥庭’的后续收入,接下来能维持公司的正常运转,和‘桃花源’项目的投入就不错了,综合办公楼那里,这天香楼的租金,承担那八千万的资金成本略有盈余,但也只是略有盈余,租金是死的,你想它有增加也不可能。
“我们所有可能产生的收益,就在这几个地方,它们能够有多少,也是算得出来的。”
“唯一的变数,那一个多亿,只能指望‘锦绣钱塘’,‘锦绣钱塘’按设计是十九万多方,本来倒是可以做到二十二万方的,但那天杰森和我说,因为刘总要求,每户都看到钱塘江,楼和楼就只能错开,楼和楼之间的间隙,还要足够开阔……”
“杆子还真是完美主义者!老谭你这个共军也是狡猾,不声不响,所有的事情你心里一笔账,一门清啊!”
汉高祖刘邦感叹道,在座的人听了,也都深有感触,觉得这老谭,还真是想得细,看得远。
老谭叹了口气:“我也是一朝被蛇咬,在公司既然担着副总的职务,我也不能,那话怎么说,对了,尸位素餐,总要在其位谋其政……”
范建国脸红了,他说:“老子好像就是那个什么尸,老子做不到谭总那样。”
大家都笑了起来,老谭笑道:“你是还没到发挥你作用的时候,你和我不一样,那几幢楼造好,你就派上用场了,做写字楼的物业,我肯定不行,还真是要你这样,用你们杭城话怎么说?”
“拐头拐脑,噱头噱脑。”小安叫道。
“对对,还真是要有点拐头拐脑,噱头噱脑的派头,这样,这写字楼才会有派头,不能像个居委会大妈在管的,我要是去管写字楼,大概就会管成居委会的水平。”老谭说。
“你还知道很多,说的很对,我们还就是喜欢在一幢噱头噱脑的写字楼里办公。”瞿天琳笑道。
“看看,是不是。”老谭和范建国说,“这是你能做,我做不了的,不过小范,这杭城话,我最听不来的就是,连这女的小的,说自己都是老子老子的,你们凭什么当老子,小范你以后在我面前,不要老是当我老子好不好?”
大家都笑了起来,雯雯说:“谭叔你揍他一顿,他就记牢了,不敢当你老子了。”
大家又笑,范建国挠着头,也不好意思地跟着笑,汉高祖刘邦叫道:
“共军共军,你前面的话只说了一半,快快继续。”
老谭看看刘立杆,问:“刘总,我这样把家底都露出来了,有没有关系?”
刘立杆笑道:“没有关系,这里都是自己人,叫大家来,就是听真话的。”
老谭点点头,他说好:
“我继续前面的话题,‘锦绣钱塘’十九万方,要是承担最少两年两亿多的资金成本,它每平方,最少要净赚一千一个平方以上,这还要在全部卖完的情况下,它前期的工厂搬迁成本,已经远远高于我们的预期了,如果这样,它的售价要多少了?”
“和‘锦绣江南’一样,开盘必须要两千八。”应莺说。
“两千八的房子,在还没有完工的情况下,两年之内可以卖完吗?”老谭问。
两千八一个平方的住宅,连瞿天琳都吓了一跳,公司有钱,买写字楼没有问题,这个人,杭城有多少人有能力,买得起两千八一个平方的房子?
大家顿时觉得,这情况相当的严峻。
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