第138章 浅谈未来十年
闲着无事,我倒是不介意和黑子、姜有容说道说道。
“你们想过要在京城买房吗?”
“想啊!”
黑子对买房非常上心,他在老家得罪了不少人,从官员到搞地产拆迁的老板。
全家老小都离开了老家,怕回去被人针对,甚至陷害。
姜有容也是这种情况,她想要在京城立足,就必须要有自己的房子。
我依旧闭着眼睛,但是心里开始组织起语言,思绪也仿佛去了很远的地方。
“远了不说,说说现在我买房的动机。”
“你们也看到了,四合院很稀缺,如今四合院的房子并不贵,一套三百平的房子,地段普通点,五六百万就能买下,这还是在一二环内。”
(京城有一环,只是现在不说了。)
“但是你们要记住,投资任何产品,只选择稀缺的,越是稀缺的资源,将来增值的可能越大,脱手也越是容易。投资要看两个属性,一个是有增值空间,另外一个是容易流通,要不然,光涨价,卖不掉,岂不是砸手里?”
“其次就是商品房。这种房子有一个天然属性,地段。地段决定了房子的价格,还有其流通能力。而体现在房子地段上的价值有三个,教育资源、医疗资源、最后才是商业资源。”
“从我选择的房子来说,商业资源都不缺,在二环和三环之间的小区,要么处在商业中心边上,要么是干脆在商业中心规划之中。
二环内的房子不多,但也买了一些,主要是这些房子大部分都是单位房。
可这些房子的价值反而是最高的。”
“其次就是医疗资源,这是就医方便程度来看的,和商业属性一样,并不会起决定作用。
毕竟住在京城,不会那么深切的感受到医疗资源的重要性,这里有全国最好的医院,也有全国最好的医生,同时拥有全国最多的病人。”
“医疗属性,在京城被弱化了。”
“最后一个是教育属性,也是最重要的一个属性,就是现实意义上的学区房。国人注重教育,对下一代的投资,从来不吝啬投入。对于学区房来说,一线城市,看小学;二线城市,看中学;三四线城市看高中,就没有学区房的概念了。”
“这就是房子的属性,商业针对年轻人,属于当下;教育针对下一代,属于未来;医疗针对老年人,属于过去。”
“这是一套房子涵盖了人三代人的需求。按照这样标准找到的房子,就是稀缺房产。”
我一口气说了很多,将房子的功用和价值都掰开了揉碎了,说的明明白白。
“其次就是金融属性,房子是不动产,拥有抵押,质押,甚至是作为担保的重要属性。哪怕我用最简单的资本构架,我这几天购买的房产至少可以在银行里贷出五亿,甚至更多的贷款。
如果操作得当的话,十亿也不是不可以,就是需要更隐秘的手段。这些你们都不具备,就不要去想了。”
“如果我想,我可以一分钱不花,就能从银行里贷出所有买房的钱。当然,我的房产成本将不再是购房款,而是每个月需要还的银行利息。”
“假如,我能从银行贷出来六亿,而我的购房成本是五亿。
这些房子出租或者其他用途,可以每年给我带来两千万的房租收益,甚至更多一些的收益。这一点你们不会否认吧?”
“而多出来的一亿,如果用最稳妥的投资方式,每年也能得到一千万以上的利润。”
“这已经是三千万了,而我的购房成本不过是利息,每年也就是五千万左右。这关乎到和银行的关系,关系越紧密,利息越低。”
我购买的房子中,出租能获得不错收益的是二十几套门面房,大部分都是在已经有一定商业氛围的区域。比如说三里屯。
这些房子眼下的出租收益不高,但是未来可期。
姜有容和黑子连连点头。
他们也知道这是干货,站在他们无法看到高度,用俯瞰的视角,指出财富密码的机会。
“老板,您是说……您一年需要付出的房屋成本是两千万?”
我笑着点点头:“没错,其实还能更低。甚至通过盈利的方式,免费获得这些房产的使用权。”
“比如说商铺,我购买的商铺大部分都是几百平到一千多平的房产。这些房产在商业繁荣的时期,根本就不愁出租。但是我可以选择另外的模式出租。”
“比如说,商业回购的方式。一般民间的借贷在25到30个点,而我的房产本身就能产生10个点的房租收益。如果用商业回购的方式,我价值两亿左右的商铺,瞬间能够套现出两亿的资金。”
“需要付出的代价就是,约定三年,或者五年之后,以房产加上利息的收入购买回来。打个比方,三里屯一间800平的商铺,可以做酒吧,也可以做餐饮。
价值在2000万,出租的话,租金在一年200万左右。
但是用商业回购的办法,2000万我可以现在就揣在兜里,只要和对方约定三年后,我以三千万的价格回购。
这不是坑冤大头,而是双赢的局面。做酒吧生意的人,有钱,也有势力,但是那种所谓的势力在某些人的眼里,根本就不算是势力。
他们没有做更大生意的机会,但是兜里有钱。
我的商业回购建议,可以很大程度上规避酒吧生意风险,同时保障他们的收益。”
姜有容的脑袋嗡嗡直响,这一刻,她真正意识到,跟在一个成功者的身边,会得到什么样的好处。
两千万成本,买入五亿的不动产。
甚至最后这两千万都用不上。
钱在外面转了一圈之后,又回到我兜里,这比坑人刺激的多,而且都是合法合规的操作。
姜有容和刘黑子都惊呆了。
他们原本的社会圈子,根本就不可能看到这样的操作。
虽说利息是要给银行的,而且每年都要给。
可这些成本,对于价值五亿的成本来说,不值一提。
这也是为什么我没有去用贷款买房的原因。
贷款买房,房产的控制权在银行,对于我来说,操作的空间就少了许多。
“接下来就是对房地产行业的投资眼光了,一线城市,尤其是京城和魔都的房产,在未来很长一段时间内,下跌的可能不大。
反而暴涨的机会一直存在。
这关乎一个生存的法则。
大量的年轻人涌入这两座一线城市,鹏城和羊城也可以期待。但是变数比较多,就不说了。”
“年轻人想要在京城扎根,没有房子怎么行?
对于父母来说,宁愿自己吃点苦,也不愿孩子吃苦。于是每一个怀揣着梦想来到这座城市的年轻人,都是潜在的买房者。”
“京城有将近百万的大学生,大部分都是从外地考到京城的学生。这些大学生毕业之后,都将面临一个非常艰难的抉择。买房留下,还是看到了繁华之后,灰溜溜的回家?”
“没有几个人会甘心这么做。”
姜有容缩了缩脑袋,仿佛我口中的那个考入京城上大学的学生,指名道姓的说的是她。
“于是价值低廉,房屋面积比较小的房子,就会成为他们的首选,这时期,他们的目标是留在京城,而不是过好。小房子价格低一些,也能承受。”
“这等于说全国将有一百万个家庭,将全力以赴,涌入京城的买房大军。而且数量每年都会增加。”
听到这里,姜有容的脸色顿时惨白,她不就是其中一员吗?
还是家里帮不上忙,连首付都拿不出来的灰姑娘。
好在她摸到了自己的钱包,而钱包里有工资卡。
这才让她安心了许多,她好奇的问我;“陈总,我要是买房,买哪里合适?”
“通州!”
听到我的回答,姜有容以为听错了,通州?
在哪里?
通州算京城吗?
这又是个灵魂拷问。
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“你们想过要在京城买房吗?”
“想啊!”
黑子对买房非常上心,他在老家得罪了不少人,从官员到搞地产拆迁的老板。
全家老小都离开了老家,怕回去被人针对,甚至陷害。
姜有容也是这种情况,她想要在京城立足,就必须要有自己的房子。
我依旧闭着眼睛,但是心里开始组织起语言,思绪也仿佛去了很远的地方。
“远了不说,说说现在我买房的动机。”
“你们也看到了,四合院很稀缺,如今四合院的房子并不贵,一套三百平的房子,地段普通点,五六百万就能买下,这还是在一二环内。”
(京城有一环,只是现在不说了。)
“但是你们要记住,投资任何产品,只选择稀缺的,越是稀缺的资源,将来增值的可能越大,脱手也越是容易。投资要看两个属性,一个是有增值空间,另外一个是容易流通,要不然,光涨价,卖不掉,岂不是砸手里?”
“其次就是商品房。这种房子有一个天然属性,地段。地段决定了房子的价格,还有其流通能力。而体现在房子地段上的价值有三个,教育资源、医疗资源、最后才是商业资源。”
“从我选择的房子来说,商业资源都不缺,在二环和三环之间的小区,要么处在商业中心边上,要么是干脆在商业中心规划之中。
二环内的房子不多,但也买了一些,主要是这些房子大部分都是单位房。
可这些房子的价值反而是最高的。”
“其次就是医疗资源,这是就医方便程度来看的,和商业属性一样,并不会起决定作用。
毕竟住在京城,不会那么深切的感受到医疗资源的重要性,这里有全国最好的医院,也有全国最好的医生,同时拥有全国最多的病人。”
“医疗属性,在京城被弱化了。”
“最后一个是教育属性,也是最重要的一个属性,就是现实意义上的学区房。国人注重教育,对下一代的投资,从来不吝啬投入。对于学区房来说,一线城市,看小学;二线城市,看中学;三四线城市看高中,就没有学区房的概念了。”
“这就是房子的属性,商业针对年轻人,属于当下;教育针对下一代,属于未来;医疗针对老年人,属于过去。”
“这是一套房子涵盖了人三代人的需求。按照这样标准找到的房子,就是稀缺房产。”
我一口气说了很多,将房子的功用和价值都掰开了揉碎了,说的明明白白。
“其次就是金融属性,房子是不动产,拥有抵押,质押,甚至是作为担保的重要属性。哪怕我用最简单的资本构架,我这几天购买的房产至少可以在银行里贷出五亿,甚至更多的贷款。
如果操作得当的话,十亿也不是不可以,就是需要更隐秘的手段。这些你们都不具备,就不要去想了。”
“如果我想,我可以一分钱不花,就能从银行里贷出所有买房的钱。当然,我的房产成本将不再是购房款,而是每个月需要还的银行利息。”
“假如,我能从银行贷出来六亿,而我的购房成本是五亿。
这些房子出租或者其他用途,可以每年给我带来两千万的房租收益,甚至更多一些的收益。这一点你们不会否认吧?”
“而多出来的一亿,如果用最稳妥的投资方式,每年也能得到一千万以上的利润。”
“这已经是三千万了,而我的购房成本不过是利息,每年也就是五千万左右。这关乎到和银行的关系,关系越紧密,利息越低。”
我购买的房子中,出租能获得不错收益的是二十几套门面房,大部分都是在已经有一定商业氛围的区域。比如说三里屯。
这些房子眼下的出租收益不高,但是未来可期。
姜有容和黑子连连点头。
他们也知道这是干货,站在他们无法看到高度,用俯瞰的视角,指出财富密码的机会。
“老板,您是说……您一年需要付出的房屋成本是两千万?”
我笑着点点头:“没错,其实还能更低。甚至通过盈利的方式,免费获得这些房产的使用权。”
“比如说商铺,我购买的商铺大部分都是几百平到一千多平的房产。这些房产在商业繁荣的时期,根本就不愁出租。但是我可以选择另外的模式出租。”
“比如说,商业回购的方式。一般民间的借贷在25到30个点,而我的房产本身就能产生10个点的房租收益。如果用商业回购的方式,我价值两亿左右的商铺,瞬间能够套现出两亿的资金。”
“需要付出的代价就是,约定三年,或者五年之后,以房产加上利息的收入购买回来。打个比方,三里屯一间800平的商铺,可以做酒吧,也可以做餐饮。
价值在2000万,出租的话,租金在一年200万左右。
但是用商业回购的办法,2000万我可以现在就揣在兜里,只要和对方约定三年后,我以三千万的价格回购。
这不是坑冤大头,而是双赢的局面。做酒吧生意的人,有钱,也有势力,但是那种所谓的势力在某些人的眼里,根本就不算是势力。
他们没有做更大生意的机会,但是兜里有钱。
我的商业回购建议,可以很大程度上规避酒吧生意风险,同时保障他们的收益。”
姜有容的脑袋嗡嗡直响,这一刻,她真正意识到,跟在一个成功者的身边,会得到什么样的好处。
两千万成本,买入五亿的不动产。
甚至最后这两千万都用不上。
钱在外面转了一圈之后,又回到我兜里,这比坑人刺激的多,而且都是合法合规的操作。
姜有容和刘黑子都惊呆了。
他们原本的社会圈子,根本就不可能看到这样的操作。
虽说利息是要给银行的,而且每年都要给。
可这些成本,对于价值五亿的成本来说,不值一提。
这也是为什么我没有去用贷款买房的原因。
贷款买房,房产的控制权在银行,对于我来说,操作的空间就少了许多。
“接下来就是对房地产行业的投资眼光了,一线城市,尤其是京城和魔都的房产,在未来很长一段时间内,下跌的可能不大。
反而暴涨的机会一直存在。
这关乎一个生存的法则。
大量的年轻人涌入这两座一线城市,鹏城和羊城也可以期待。但是变数比较多,就不说了。”
“年轻人想要在京城扎根,没有房子怎么行?
对于父母来说,宁愿自己吃点苦,也不愿孩子吃苦。于是每一个怀揣着梦想来到这座城市的年轻人,都是潜在的买房者。”
“京城有将近百万的大学生,大部分都是从外地考到京城的学生。这些大学生毕业之后,都将面临一个非常艰难的抉择。买房留下,还是看到了繁华之后,灰溜溜的回家?”
“没有几个人会甘心这么做。”
姜有容缩了缩脑袋,仿佛我口中的那个考入京城上大学的学生,指名道姓的说的是她。
“于是价值低廉,房屋面积比较小的房子,就会成为他们的首选,这时期,他们的目标是留在京城,而不是过好。小房子价格低一些,也能承受。”
“这等于说全国将有一百万个家庭,将全力以赴,涌入京城的买房大军。而且数量每年都会增加。”
听到这里,姜有容的脸色顿时惨白,她不就是其中一员吗?
还是家里帮不上忙,连首付都拿不出来的灰姑娘。
好在她摸到了自己的钱包,而钱包里有工资卡。
这才让她安心了许多,她好奇的问我;“陈总,我要是买房,买哪里合适?”
“通州!”
听到我的回答,姜有容以为听错了,通州?
在哪里?
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